资产评估工作尽管在存量国有资产盘活中发挥重要作用，但仍然面临诸多挑战，既制约国有资产价值的挖掘，又延缓国有资产变现的进程，甚至可能引发国有资产流失风险。

服务国有资产盘活中现存问题分析

一是价值发现难，存在信息不对称与资产瑕疵的双重制约。

低效、闲置、不良等国有资产，往往由于历史遗留问题多、产权边界模糊，导致评估师难以全面掌握资产真实状况，价值判断缺乏可靠依据。

信息不完整、不真实的情况普遍存在。如在金融债权类资产中，由于债务人经营不善、破产倒闭，原始借贷资料丢失、损毁，债务人的经营数据、财务报表存在断层，评估师便无法准确判断债权可回收的概率和金额。在实物资产中，抵债房产、土地常存在产权证书不全、权属争议、抵押查封未解除等问题；部分关停企业的生产设备缺乏购买发票、维护保养记录、技术参数资料，评估师无法核实设备的原始购置成本、使用年限，只能通过现场勘查进行推测，主观误差较大。

资产的隐形瑕疵难以量化。部分资产存在隐蔽性的物理瑕疵或法律风险，导致评估师难以发现或精准核算，评估值与实际处置价值存在偏差。如工业用地经常存在土壤污染、地下水超标等问题，而修复这些污染的成本缺乏统一的核算标准，评估师往往难以准确测算。在烂尾楼、在建工程等资产中，往往涉及工程款拖欠、业主维权、规划审批手续不全等法律纠纷，后续处置需承担额外的成本。但这些潜在风险往往被忽略。

二是方法应用难，面临市场失效与流动性缺失的现实困境。

采用市场法评估，如果缺乏可比案例，会导致失真。市场法是通过对比相同或类似资产的市场交易价格，经调整修正后确定评估对象价值。前提是存在活跃的市场和足够的可比交易案例。但在国有资产盘活中，如大型化工专用设备、特殊生产线、偏远地区的房产土地等非标资产的交易频率低、市场参与者少，难以找到相同或类似交易案例。

采用收益法评估，会受到现金流不稳定的影响。收益法通过预测资产未来的预期收益，采用适当的折现率折现后确定评估价值，适用于未来收益稳定、现金流可预测的资产。但在国有资产盘活中，大量待盘活资产的收益具有不确定性，无法通过折现模型预测未来现金流。部分不良债权资产回收金额和回收时间均存在不确定性，现金流难以量化，导致收益法难以适用。

采用成本法评估，由于脱离市场需求存在失效的风险。成本法以资产的重置成本为基础，扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后确定评估价值，适用于资产功能完好、市场需求稳定的场景。但一些老旧资产、淘汰设备，其重置成本较高、市场实际需求低，导致成本法评估结果偏高，出现有价无市的局面。成本法未充分考虑市场供需关系等因素对资产价值的影响，导致其在存量资产盘活场景中适用性较差。

三是价值实现难，存在评估目的与市场需求的错配矛盾。

国有资产盘活的核心是实现资产变现、提升资产效率，但当前资产评估工作普遍存在重会计核算、轻市场交易的倾向，评估目的与市场需求脱节，导致评估值偏离实际交易价格，影响资产处置效率。

一方面，评估目的缺乏对市场需求的考量。多数资产评估仅为满足会计记账、监管报备等静态需求，评估报告未充分考虑市场投资者的真实需求、投资偏好和风险承受能力，未能将资产价值与市场需求有效对接，评估结果难以指导实际交易。

另一方面，评估未充分考虑交易成本与风险溢价。评估报告忽略资产处置过程中的交易成本、时间成本与风险溢价，导致评估值过于理想化，难以被市场投资者接受。在金融不良债权评估中，若仅基于债务人财务数据推算回收金额，未考虑司法拍卖中的折价率、债权人谈判中的让步空间、资产处置的税费成本等因素，评估结果往往偏高。评估报告对资产风险的披露不足，投资者需要额外进行风险调查。

创新评估方法优化评估机制

转变评估理念，拓展评估维度，提升报告的实用性和决策参考价值。评估报告不应仅局限于披露评估值、评估方法、参数选取等技术性内容，还应增加资产最佳用途分析、风险预警、价值提升建议、盘活路径对比等内容。同时，披露土地性质限制、环保合规风险等关键问题，帮助投资者进行全面判断。

创新评估方法，根据不同类型资产的特性，选择适配的评估方法。针对金融不良债权，可以采用假设清算法、信用不良法、现金流折现法与风险调整相结合等方法，分析债务人的资产负债状况、偿债意愿、司法执行难度等因素，估算债权的可回收金额，避免因缺乏可比案例导致的估值偏差。针对专利权、特许经营权等蕴含未来收益潜力的资产，引入期权定价模型，考量资产的潜在增值机会。针对非标实物资产，采用“成本法+市场法修正”“收益法+风险溢价调整”等组合方法，对资产进行综合估值，提升结果合理性。

优化评估机制，推动评估与交易顾问深度结合。评估师全程参与资产盘活的策划、打包、营销、交易等环节，使估值与交易需求深度融合。评估机构利用其专业优势，为资产持有方提供营销建议，如针对不同类型的投资者制定差异化的价值展示方案，突出资产的核心优势和潜在价值，推动交易达成。